物业管理公司吃力不讨好？聚光智慧社区帮到您！

　

　　此时，由国外先进经验传入中国的物业管理服务行业伴随着房地产行业的发展走入市场，走进了千家万户。物业管理行业从出现、试点、规范、普及、立法在国内也走过了三十个年头，在房地产业高速发展的同时，物业管理行业又是如何发展的呢通过与行内诸多人士的探讨以及对业主观点的归纳，发现物业管理与房地产两个行业的发展竟有很大不同。从业人员诉苦物业管理工作太难做，物管行业薪酬太低，工作压力大。“做物业管理有永远也做不完的事情，你想做就会有你可做的”；“物业服务企业所做的好多工作，业主都不理解，真是难干啊”。再看小区业主对物业服务企业的态度，满意率也未必能算得上合格。一个行业发展了十几年的时间，供求双方的误会究竟是什么？

　　1、物业管理企业与房地产开发企业的关系

　　国家规定在房地产项目预售前，必须与物业管理企业就销售的项目签订《前期物业管理服务协议》，房地产开发企业就要提前为业主选个好管家。有的房地产企业还将某个物业服务企业的高端品牌、高端服务作为楼盘销售的卖点。但在整个房地产开发行业中，仍有大部分开发商不重视物业服务企业和前期介入、前期管理，始终将物业服务企业和物业服务作为一种附属品，将开发遗留问题打包直接丢给物业服务企业就撒手不管，或者一边要求物业服务企业提供高品质服务一边却限制它的作用发挥。这些直接造成了对物管企业的伤害，最终将这种伤害传导至业主。

　　物业管理作为一个三产行业，其自有资本率和现金流入绝对是低于国内其他行业的。开发建设单位，必须将应尽的责任和义务尽到，做到对物业服务企业负责才是对业主的负责，过度地夸大物业服务企业的作用只会适得其反。举几个简单的例子分析：一个物业项目交付后，每年物管服务费用总额为100万元，物业服务企业的利润率按照6%计算，每年的总毛利为6万元，但为这个项目而成立的物管企业初期所需要的办公设备、各种维护材料、工程设备、人员招聘、员工培训、办公装修等费用加起来需要至少十几万元，对物管企业来说是一项非常大的投入。以此来测算，企业从物业管理服务的初期就是亏钱的，想要盈利要到几年之后。在物管行业内不少开发商会向物管企业进行前期投资也就是平时所讲的物管公司的“进场开办费”，但对于没有这项费用的物管企业来讲，就是巨大的挑战了。物管企业为了生存只能一方面开源，一方面降低服务成本，减少必要的投入，随着这些问题的发展，最终导致物业服务的品质无法保证。

　　案例展示

　　我在济南某项目从业期间曾了解过物业服务费的收交情况，当时收费的负责人大倒苦水，多数业主都拒交物业管理费。在他的走访或电话记录中，发现了不少业主提到同一类话题：“把我家的某某地方修好，我就交费，不修就不会交费。”我曾拜访过一位业主，亲自到他家中去看，据业主所讲，从交房当天就提出过窗子渗水一事，已经拖了半年多的时间，雨季透水情况更加严重，地板都泡过了，给物管反映了无数次，别说赔偿，能给修好就算不错了，“这样的物管交物业费给他干什么？”我找到物管客服的工作人员了解此事，他们将几十张工作联系单和派工单交给我看，“从第一天业主提出问题开始一直在催促施工单位与开发商按照房屋质量保证书的约定进行维修，联系至今也未见施工单位派人来修，实在是没有办法。像这种情况小区里有好多，施工单位要么找不到，要么就不来，我们也没有办法，简单的维修我们可以代替处理一下，但比较专业的，成本过高的我们也无力解决”。某小区楼顶住房雨季屋面排水不及时，导致家中被淹，经专家查看分析，事因设计屋面污水管排水量较小，雨季期间雨水较多，积水过快。业主要求物管公司赔偿，物管企业与开发建设单位协商后未果，为此业主也从未交纳过物业管理费。

　　从上面几个案例来看，开发建设单位，首先有不可推卸的责任。物业管理服务的好坏在很大程度上在于开发建设单位的投入和房屋交付后对房屋的后期维护工作，以及在规划设计期间对物业管理的重视程度，取得物管企业的合理化建议。开发建设单位没有把物管企业当成是好兄弟而是替罪羊，这样的结果不管是对物业服务企业还是对业主来讲都是一种极大的伤害。

　　2、物管企业的成本意识和风险控制

　　物业管理是一个高成本、低利润的行业。人力资源成本占据了企业整体支出的50%以上，加大管理人才的投入，合理地配置人员，合理地节省人力资源成本才是最好的途径，一味地强调节省人员开支而造成服务人员的缺失，短期看会有利润，一旦造成管理的无序，将来整改所花费的钱要远远超过短期的利润。实际案例：济南某小区，物管企业为了省下楼层装修巡查人员的开支，未使人员到位。三个月的时间，由于缺少对装修施工的监督，使得楼层通道内到处是散落的垃圾，乱堆乱放已经到了非常严重的地步，结果物管企业花费了几万元才治理了这一混乱现象。对装修人员的监督缺失，同样造成了公共区域设施设备的大量损坏，维修的费用又是一个庞大数字。可见一味地降低人力资源成本所带来的损失将会导致的后果有多么严重。企业精打细算本身没有错，但如果一味地追求利润而对服务品质不闻不问，后果不堪设想。孔子讲：“己欲立而立人，己欲达而达人”。要想自己过得好，先要别人住得好。

　　物管企业的成本高、利润低，但风险确不低于任何行业，一个小小的失误可能会造成几千上万甚至十几万元的损失。例如对公共水、电、消防安全的管理，一个细小的失误都可能会造成重大损失，这些由管理失误而造成的赔偿问题也一直都困扰着物管企业。如何能做得可控可调——企业在接管项目初期包括服务成本核算期间，是否将保险费用作为一个重要支出列入成本。企业内部也可以成立一个基金，来解决这一问题。

　　物业服务收费难是行业中一个普遍而又现实的问题，甚至现实中没有一个企业能做到费用收交率100%。入不敷出的企业就无法生存，无法持续提供良好的服务。对这个问题，某些专家给出了一个提议，是否可以把应收款作为债务债权拿来出售，应收账款同样是企业的资产，将这些不良资产出售再由专业的公司进行清交是否合理，是否能在实际中运用，这个建议值得去参考。

　　很多房地产开发商不重视物业管理的建设，把房子当成单纯的商品，只要实现一次性买卖就完事了。但其实不然，一个优秀的物业管理副业能够增加业主粘性，积累口碑，这些对房产开发商都是非常重要的。

　　试想一下，如果有一套完整的智慧物业管理系统，能实现智慧化管理，物业公司的日子会不会好过点？业主们能方便地找到业务解决问题，物业人员也能用最便捷的方式帮业主解决问题，这不得不说是双赢的局面。另外，一些传统的人工服务完全可以用智慧化的硬件设备代替，在节省物业管理成本的同时，也提高了效率，像这样的功能服务，聚光智慧社区整体解决方案都能够帮您实现，我们一直致力于为客户的社区智慧化、自动化构建安全、舒适、高效的运营平台，提供多种系统化的整体智慧社区专业解决方案和室内机、门口机、围墙机等楼宇对讲终端系列产品。